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借名买房有风险 亲属间房产交易要过配偶关

网络整理 2019-06-12 10:04

  央广网北京10月28日消息(记者孙莹)据中国之声《新闻晚高峰》报道,随着城镇化进程的不断推进,审判实践中涉亲属间的房屋纠纷案件屡见不鲜。儿子借父亲之名买的房子,父亲去世后因其他亲属反对难以过户;哥哥把房子卖给弟弟,多年后嫂子说这个交易无效。这类官司打到法院,法院会怎么判?如何做才能不伤亲情,又公平合理?亲属间涉房屋的交易行为如何规范?怎么预防矛盾发生?北京二中院对近两年审理的此类案件专题调研。

  法院发布的典型案例显示,老赵有四个子女,1991年,大儿子代老赵与公司签订职工住房租赁合同,约定案涉房屋由老赵承租,并注明老赵去世后案涉房屋由大儿子居住,大儿子不再参与分配房屋。第二年大儿媳代替老赵与公司就案涉房屋签订买卖合同,支付了相关款项。之后房屋登记在赵某平名下。2000年老赵夫妇先后去世。大儿子主张借父亲之名买房,其他兄弟不认可,官司打到了法院。

  北京二中院法官助理高磊分析指出:“老赵的大儿子主张自己和老赵之间有借名,主张对其房屋进行过户,法院审查之后,关于他大儿子出资的情况有部分认定,但是关于大儿子和老赵之间是否存在借名,经过审查,发现他们俩之间没有明确的约定,依据现有证据无法认定老赵和他大儿之间存在借名买房的关系,相应的话,大儿子的诉讼请求也没有得到法院的支持。”

  北京二中院民一庭副庭长蒋春燕介绍:“2016年7月至2018年6月,北京二中院共审结婚姻家庭、继承纠纷案件以外的涉亲属间房屋纠纷案件513件,均为二审民事案件。借名买房争议在审判实践中比较多,比如父母借子女之名买房,子女之配偶不认可借名约定;子女借父母之名买房,父母去世后,其他子女不认可借名约定等情况。”

  子借父名买房难过户,兄弟间转让房产要过配偶关。汤女士1992年嫁给了曹先生,2015年,曹先生去世后,整理遗物时,发现丈夫2003年买的房子,2009年卖给了曹先生的弟弟,起诉要求判令兄弟俩就案涉房屋签订的买卖合同无效。法庭上,曹先生的弟弟提交了购房合同,并主张现金支付房款62万元,未提供证据,但强调自己已在房子里居住多年。

  高磊指出:“首先对这个房屋进行定性,是哥哥和嫂子婚姻存续期间购买的房屋属于夫妻共同财产,双方有共同的处置房屋的权限。当时哥哥和弟弟去签订这个买卖协议的时候,没有证据证明经过了嫂子的同意。在这种情况下,考虑到两人的亲属关系,我们认定哥哥和弟弟签订的这个买卖合同侵害了嫂子的合法权益,违反了合同法的规定,应属无效。”

  法院调研发现,涉亲属间的房屋纠纷案件主要集中在东城和西城法院辖区,由于东、西城早期拆迁引起的后续争议数量较为突出,而且这两个区房屋价值较高,巨额利益驱使更易引起家属间纠纷,关系复杂,调解率低。

  法官建议当事人兼顾亲情和利益,用约定止纠纷。遇到亲属间利益分配问题,不可顾一时颜面而对权利不予重视,应充分协商讨论并咨询专业人士,让权利义务固定明确,不给纠纷留下空间;减少对抗心态,用真心换真情。存在调解余地时适当让渡利益,妥善解决纠纷;妥善留存证据,助力还原事实。

  法院建议社会组织完善多元化调解平台。蒋春燕表示:“一方面,引入专业性调解组织,积极提供法律咨询、纠纷调解服务,使当事人明确权利的界限;另一方面,借助基层组织、人民调解委员会、民政等部门的帮助,加强专业性引导和情绪性疏导,加强心理疏导、感情辅导等服务,做到提早介入,减缓当事人的情绪对抗,将家庭矛盾和纠纷及时解决在萌芽状态。另外建议完善政策执行的合理性,对于未享受实际安置的人员,适当放宽享受政策性房屋资格的要求;规范直管公房变更承租人程序,结合纠纷实际研判调整变更程序的必要性,合理考虑原承租人继承人权益;房屋登记部门应对亲属间房屋转让进行重点提醒,降低纠纷可能。”